Bleibt der Superzyklus am deutschen Immobilienmarkt intakt?

Der deutsche Immobilienmarkt befindet sich seit mehreren Jahren in einem Superzyklus. Die Experten von Savills haben sich in ihrem jährlichen Ausblick damit beschäftigt, ob er auch 2020 und darüber hinaus anhaltend wird.(Artikel aus AssCompact, das Fachmagazin für Risiko- und Kapitalmanagement vom 11. Dezember 2019)

Der Superzyklus am deutschen Immobilienmarkt bleibt auch 2020 intakt und läuft möglicherweise noch weit darüber hinaus. Zu diesem Urteil kommt Savills in seinem jährlichen Ausblick. Zwar dürfte das schwächere Wirtschaftswachstum die Flächennachfrage und das Mietwachstum an den Gewerbeimmobilienmärkten dämpfen. Die auf unbestimmte Zeit verschobene Zinswende verursacht aber unverändert einen hohen Anlagedruck und tendenziell weiter sinkende Anfangsrenditen. „In den meisten Segmenten erwarten wir weiter steigende Kapitalwerte“, sagt daher Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills.

Noch mehr Geld für Immobilieninvestitionen bereit
Weil die beinahe eine Dekade währenden Niedrigzinsen auf absehbare Zeit fortbestehen werden, kommen Investoren laut Savills bei der Suche nach laufenden Erträgen um Immobilien weniger denn je herum. „Wir gehen mit Blick auf das Kapitalmarktumfeld davon aus, dass künftig noch mehr Geld für Immobilieninvestitionen in Deutschland bereitsteht. Umgekehrt mindert die Aussicht auf noch für lange Zeit niedrige Zinsen die Verkaufsbereitschaft der Eigentümer. Die Anfangsrenditen bleiben daher unter Druck“, glaubt Lemli. In Märkten mit günstigen Fundamentaldaten hält Savills eine ähnlich ausgeprägte Renditekompression wie in den letzten Jahren für realistisch.

Fundamentale Rahmenbedingungen bleiben günstig
Zwar dürften sich die fundamentalen Rahmenbedingungen angesichts eines voraussichtlich deutlich geringeren Wirtschaftswachstums gegenüber den Vorjahren etwas verschlechtern, aber höchstwahrscheinlich günstig bleiben. Für die Top-7-Büromärkte rechnet Savills vor diesem Hintergrund mit einem zwar langsamer wachsenden, aber weiterhin wachsenden Flächenbedarf. Zugleich steigt das Fertigstellungsvolumen deutlich an und dürfte in den meisten Märkten sowohl im kommenden Jahr als auch 2021 ein bedarfsdeckendes Niveau erreichen. „Die einzelnen Märkte sind im Zyklus unterschiedlich weit, steuern aber allesamt auf ein langsameres Mietwachstum zu“, kommentiert Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills.

Wohnungsmarkt bleibt bei Investoren gefragt
Am Wohnungsmarkt wird nach Ansicht der Immobilienexperten von Savills weiterhin nicht bedarfsdeckend gebaut – und es spreche wenig dafür, dass sich das im kommenden Jahr ändert. Daher dürften die Wohnungsmieten wohl weiter steigen, wenngleich nicht mehr so stark wie in den letzten Jahren. Insofern sei tendenziell mit weiterhin steigender Regulierungsintensität zu rechnen. Das dürfte zwar manche Investoren vom deutschen Wohnungsmarkt fernhalten, aber nicht alle.

Aktive Investoren dürften Investitionen ausweiten
„Viele der schon am Markt aktiven Investoren dürften sich mit dem regulatorischen Rahmen arrangieren und ihre Bestände angesichts der stabilen Erträge, die sich trotz oder gerade wegen der steigenden Regulierungsintensität erzielen lassen, ausweiten“, glaubt Karsten Nemecek Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany, und ergänzt: „Denn unabhängig vom regulatorischen Rahmen liefert der Wohnimmobiliensektor genau das, was Investoren im Dauer-Niedrigzinsumfeld suchen: langfristig stabile Erträge.“

Logistikimmobilien boomen weiterhin
Am Logistikmarkt ist laut Savills noch kein geringeres Mietwachstum in Sicht. Zwar sei davon auszugehen, dass die Nachfrage aus der Produktionslogistik konjunkturell bedingt nachlassen wird, das sollte aber von der einzelhandelsbezogenen Nachfrage mehr als kompensiert werden. Der Online-Handel als wesentlicher Treiber der Logistikflächennachfrage wachse unverändert. Zugleich entwickle sich auch der Umsatz im stationären Einzelhandel bislang robust. Daran dürfte sich Savills zufolge auch nichts ändern. Der Einzelhandelsflächenmarkt sollten vom schwächeren Wirtschaftswachstum daher vergleichsweise wenig betroffen sein. (mh)